Как дистанционно продать квартиру в РФ

Представим ситуацию: вы переехали в другую страну, получаете зарплату на счёт в иностранном банке, обзавелись семьёй и друзьями за границей, и, наконец, задумались о продаже недвижимости в России.

Разбираемся, можно ли продать недвижимость дистанционно, и как это сделать.

Можно! Главное — подготовить все необходимые документы, и желательно — заранее.

Но если вы не планировали продавать недвижимость, находясь в России, и не успели подготовиться, сделку всё ещё можно провести удалённо, а все документы оформить из-за границы.

Самый удобный и распространённый способ продать квартиру из-за границы — через доверенное лицо. Обычно в качестве доверенного лица выбирают друзей или родственников, но по закону это может быть кто угодно, например, юрист или риэлтор.

Чтобы человек мог продать квартиру вместо вас, нужно оформить одну из двух доверенностей:

• доверенность на распоряжение имуществом, дающая право проводить сделки с вашей недвижимостью;
• так называемая генеральная доверенность, наделяющая доверенное лицо максимально широкими полномочиями от вашего имени.

Лучший вариант — если вы успели оформить доверенность на другого человека, находясь в России. Если не успели, доверенность можно оформить из-за границы, но это будет дольше и дороже.

Сравним, сколько стоит и как долго оформляется доверенность для россиян в России, стране гражданства, и Великобритании, из-за границы.

По закону, документы, оформляемые из-за границы, должны быть обязательно легализованы в стране назначения.

Способ легализации документов за границей зависит от того, входит ли страна назначения в Гаагскую конвенцию. Для стран, входящих в конвенцию, используется апостилирование, а для стран, не подписавших Гаагскую конвенцию — консульская легализация.

1. Апостиль — это международно принятая форма заполнения документов.

Чтобы апостилированный документ был действительным, он должен быть составлен на языке той страны, в которой будет использоваться, либо на английском.

Андрей переехал в Испанию по работе и планирует остаться в солнечной стране насовсем. Уже после переезда Андрей решил продать квартиру в Москве, чтобы купить на эти деньги жильё в Мадриде.

Ещё находясь в России, Андрей оформил генеральную доверенность на свою сестру, перевёл её на испанский и апостилировал. Для Испании этого достаточно, так как страна входит в Гаагскую конвенцию, и теперь Андрей может начинать искать покупателей на свою квартиру.

Апостилированные документы признаются только в странах, подписавших Гаагскую конвенцию. Она была принята в 1961 году с целью облегчить документооборот между странами–участницами конвенции.

2.Консульская легализация. Этот способ используется в странах, не входящих в Гаагскую конвенцию. Консул по сути выступает в роли нотариуса для тех, кто находится за границей.

Для консульской легализации документы должны быть переведены и заверены в Министерстве юстиции, МИДе и посольстве страны, где будут использоваться.*

Друг Андрея Игорь уехал работать в Канаду, женился на гражданке Канады и решил, что пора продать свой дом в Подмосковье. Уезжая из России, Игорь не оформлял доверенность на распоряжение имуществом, так как планировал вернуться. Однако планы поменялись, и теперь, чтобы мама помогла Игорю продать дом, молодой человек должен дистанционно оформить доверенность.

Канада, в отличие от Испании, не подписала Гаагскую конвенцию, поэтому Игорю придётся немного сложнее, чем Андрею. Доверенность нужно будет оформить на русском языке, а затем заверить её в минюсте, МИДе и посольстве РФ в Канаде.

Дистанционное оформление документов занимает больше времени, поэтому Игорю пришлось отложить продажу дома на несколько месяцев, пока происходило оформление доверенности.

Итак, вы нашли человека, который готов помочь вам с продажей квартиры в России. Ниже — пошаговая инструкция, что нужно делать, чтобы сделка прошла успешно и максимально комфортно для всех участников.

Сохраните себе эту статью и используйте её как чек-лист при продаже квартиры из-за границы.

Заручившись поддержкой доверенного лица — близкого человека, риэлтора или юриста — подготовьте все документы.

1. Документы о праве собственности с выпиской из ЕГРН: чтобы продать квартиру, вы должны подтвердить, что это ваша недвижимость.
2. Если вы не единственный собственник, нужно также получить задокументированное согласие остальных собственников жилья/супруга или супруги.

Важно: если квартира покупалась в браке, нужно обязательное согласие супруга или супруги на продажу жилья, даже если они не являются официальными собственниками недвижимости.

Согласие также должно быть официально заверено у нотариуса.

При продаже квартиры нужно убедиться, что все жильцы, зарегистрированные в ней, сняты с учёта. Проще говоря, вам нужно «выписать» из квартиры всех, кто по документам в ней живёт. Если не успели сделать это до отъезда, здесь также может помочь доверенное лицо.

В эпоху современных технологий вы можете с лёгкостью искать покупателей из-за границы — достаточно выложить объявление о продаже недвижимости на тематических сайтах. Просмотр квартиры и знакомство с будущими жильцами также можно проводить онлайн, а ваше доверенное лицо может организовывать очные просмотры с потенциальными покупателями вместо вас.

Важно: когда найдёте покупателей, обязательно предупредите, что собираетесь продавать квартиру по доверенности, без личного присутствия. Это важно обозначить, потому что кого-то такая схема может насторожить или вовсе отпугнуть. Если необходимо, предоставьте покупателям все документы на квартиру и доверенность, а также дайте понять, что действуете в рамках законодательства.

Если и вас, и покупателей всё устраивает, можно начинать готовить документы для продажи квартиры. Этим обычно занимается доверенное лицо.

При продаже квартиры нужны следующие документы:

• подтверждение права собственности,
• оценка недвижимости от Росреестра,
• договор купли-продажи с описанием объекта, его особенностей и деталей сделки: порядок расчётов, сумма и сроки передачи недвижимости в собственность покупателю.

Обратите внимание: мы перечислили минимальный набор документов, который может дополняться другими бумагами в зависимости от типа недвижимости и особенностей конкретной сделки.

Когда все документы будут на руках, можно заключать сделку. Стороны должны подписать договор: в случае дистанционной продажи это должны сделать покупатель и ваше доверенное лицо.

После этого договор передаётся на государственную регистрацию.

При продаже квартиры нужно заранее позаботиться о том, на какой счёт вы будете получать деньги. Из-за санкций многие российские банки не отправляют SWIFT-переводы, поэтому переводы на карты иностранных банков — не самый надёжный вариант.

Даже в этой ситуации не стоит расстраиваться, так как есть несколько способов решения проблемы.

1. Попросить покупателя отправить SWIFT-перевод из несанкционного российского банка. Важно заранее проверить лимиты по суммам переводов, так как условия постоянно меняются.
2. Иметь счёт в российском банке. Так покупателю будет проще совершить перевод, а вы будете уверены, что точно получите свои деньги.
3. Сделать перевод в криптовалюте. Этот способ подходит не всем: и вам, и покупателю нужно иметь криптокошелёк и понимать, как работают сделки с криптовалютой.

После проведения сделки покупатель должен оформить на себя право собственности на квартиру в Росреестре.

Если вы сделали всё по нашей инструкции, ваше участие на этом этапе, скорее всего, уже не потребуется. Однако, если вы пропустили какой-то из этапов, новому владельцу квартиры может понадобиться ваша помощь — оставайтесь на связи первое время после совершения сделки.

По закону собственник недвижимости обязан уплатить НДФЛ при продаже квартиры, если она находилась в собственности меньше минимального срока — обычно это 3 или 5 лет.

Сумма налога при продаже оценивается по ставке НДФЛ: 13% для налоговых резидентов и 30% — для налоговых нерезидентов РФ.

Напомним: налоговые нерезиденты — это граждане РФ, которые проживают за границей более 183 дней в год. С 1 января 2024 года изменится налогообложение для нерезидентов РФ — подробно новые правила разбирали в статье.

Если сомневаетесь, нужно ли вам платить НДФЛ при продаже недвижимости, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу — так вы точно защитите себя от проблем с законом.

А чтобы не переплачивать налоги, живя за границей и работая на российскую компанию, присоединяйтесь к Stape и получайте +20,5% к вашей зарплате ежемесячно.

Мы также ведём полезный блог для релокантов и удалённых сотрудников: например, рассказали, что изменится в налогообложении для удалёнщиков в 2024 году и как получать зарплату в крипте или в валюте, работая на российскую компанию.